Meijburg: Ontwikkelingen in de vastgoedsector (2024)

In 2014 hebben zich verschillende ontwikkelingen voorgedaan in de vastgoedsector. Het betreft onder andere wijzigingen binnen de btw, overdrachtsbelasting, vennootschapsbelasting, inkomstenbelasting, de WOZ/OZB en de schenkbelasting. Dat de wetgeving met betrekking tot vastgoed steeds onderhevig is aan veranderingen, blijkt onder meer uit de afschaffing van de btw-integratieheffing en de invoering van de verhuurderheffing. Naast een terugblik op 2014 werpt Meijburg in dit overzicht ook alvast een fiscale blik op 2015.

Omzetverhouding en werkelijk gebruik bij kantoorpand

Op 10 januari 2014 heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de pro-rataberekening van een kantoorpand dat zowel voor btw-belaste makelaarsactiviteiten als voor de btw-vrijgestelde bemiddeling bij hypotheken en verzekeringen wordt gebruikt. De pro-rataverdeelsleutel wordt in principe berekend op basis van omzetverhoudingen, maar hiervan mag worden afgeweken indien het werkelijke gebruik een betere weerspiegeling van de werkelijkheid geeft. Het werkelijke gebruik dient met objectieve en nauwkeurige gegevens te worden onderbouwd. De Hoge Raad komt tot de conclusie dat het niet mogelijk is om twee methodes te hanteren: enerzijds het werkelijke gebruik voor de vloeroppervlakten die exclusief voor btw-belaste dan wel btw-vrijgestelde activiteiten worden gebruikt en anderzijds de omzetverhouding voor de vloeroppervlakten die voor zowel btw-belaste als btw-vrijgestelde prestaties worden gebruikt. In dat geval moet het recht op aftrek worden berekend op basis van de omzetverhoudingen en niet (deels) op basis van het werkelijke gebruik.

Btw-aftrek op algemene kosten woningcorporaties niet beperkt door btw-vrijgestelde verkopen van huurwoningen

Btw-vrijgestelde omzet behaald met de verkoop van voormalige huurwoningen door een woningcorporatie hoeft niet te worden meegenomen in de berekening van het recht op aftrek van btw op algemene kosten (de zogenoemde pro-rataberekening). De Hoge Raad heeft namelijk geconcludeerd dat de woningcorporatie de eerder verhuurde woningen niet per definitie afstoot na een bepaalde gebruiksduur. De verkoop van deze woningen staat, aldus de Hoge Raad, op zichzelf en komt niet noodzakelijk voort uit haar bedrijfsactiviteiten, zijnde de verhuur van woningen. Volledigheidshalve merkt Meijburg op dat de btw op kosten die direct toerekenbaar zijn aan de btw-vrijgestelde verkoop van huurwoningen, bijvoorbeeld makelaarskosten, niet aftrekbaar is. Het arrest van de Hoge Raad kan daarom onder omstandigheden gunstig uitpakken voor ondernemers die woningen verhuren en deze na een periode van verhuur besluiten te verkopen.

Btw-aftrek mogelijk bij tussentijdse leegstand

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat leegstand van een onroerende zaak tot gedeeltelijke teruggaaf van btw op aankoop- of bouwkosten kan leiden. Het gaat hierbij om tussentijdse leegstand in onroerende zaken die optreedt binnen negen jaar na het jaar van ingebruikneming. Voor het bepalen van het recht op aftrek van deze btw bij tussentijdse leegstand is het voorgenomen gebruik bepalend. Heeft de ondernemer na een periode van btw-vrijgestelde verhuur het aantoonbare voornemen om het pand btw-belast te gaan verhuren, dan heeft hij in het jaar van leegstand recht op gedeeltelijke teruggaaf van btw op aankoop- en bouwkosten. Dit oordeel wijkt af van de visie van de Belastingdienst. Eerder nam deze in een besluit het standpunt in dat leegstand als zodanig geen aanleiding gaf tot herziening van btw, aangezien leegstand niet was aan te merken als (btw-vrijgesteld of btw-belast) gebruik. Hoewel de Hoge Raad zich in het arrest alleen uitlaat over de aftrek van btw op aankoop- of bouwkosten, kan naar onze mening voor de aftrek van btw op andere aan het leegstaande pand toerekenbare kosten (exploitatiekosten) ook worden aangesloten bij het voorgenomen gebruik.

Bij overname btw-onderneming geen tijdsevenredige herzienings-btw

Bij de overdracht van een btw-onderneming is geen btw verschuldigd en wordt de koper geacht de btw-(herzienings)positie van de verkoper over te nemen. Eventuele herzienings-btw wegens een wijziging in gebruik van de goederen (van btw-belast naar btw-vrijgesteld) die deel uitmaken van een overgenomen btw-onderneming is door de koper in één keer, en wel aan het einde van het boekjaar, verschuldigd. Dit betekent dat de koper het gehele ‘jaarbedrag' aan herzienings-btw dient aan te geven en te voldoen en niet slechts het deel dat toerekenbaar is vanaf de overnamedatum. Bij de onderhandelingen voorafgaand aan de overdracht is het daarom voor de verkoper en koper van belang om extra alert te zijn op herzienings-btw. In een omgekeerde situatie waar sprake is van een wijziging in gebruik van btw-vrijgesteld naar btw-belast, kan de koper aan het einde van het boekjaar het gehele bedrag aan herzienings-btw terugvragen van de Belastingdienst.

Mogelijk nog herziening van btw ondanks afschaffing btw-integratieheffing

Per 1 januari 2014 is de btw-integratieheffing afgeschaft. Hierdoor hoeft bij ingebruikneming van een pand door een btw-ondernemer voor btw-vrijgestelde prestaties geen integratieheffing-btw te worden aangegeven. Per saldo hoeft niet meer te worden ‘bijbetaald' over kosten waarover in eerste instantie geen btw was verschuldigd (bijvoorbeeld over grond die belast met overdrachtsbelasting is verkregen). Het vervallen van de btw-integratieheffing heeft wel gevolgen voor nieuwbouwprojecten die zijn gestart voor 1 januari 2014 en waarbij voor die datum reeds btw in aftrek is gebracht. Bij ingebruikneming na 1 januari 2014 van (delen) van het project voor btw-vrijgestelde prestaties dient de voor 1 januari 2014 in aftrek gebrachte btw aan de Belastingdienst te worden terugbetaald.

Verlenging verlaagd btw-tarief renovatie of herstel van woningen

De termijn voor het toepassen van het verlaagde btw-tarief van 6% op renovatie of herstel van woningen die langer dan twee jaar in gebruik zijn, is verlengd tot 1 juli 2015. Voorwaarde is dat de verbouwings- of renovatiediensten zijn afgerond voor 1 juli 2015. Uitgezonderd van het verlaagde btw-tarief zijn materialen die een deel van de waarde van de renovatie-/hersteldiensten vertegenwoordigen.

Geactualiseerd Besluit overdrachtsbelasting

Op 13 juni 2014 is het geactualiseerde Besluit overdrachtsbelasting in werking getreden. Meijburg zal hierna kort aandacht besteden aan de belangrijkste wijzigingen.

Inkoop van eigen aandelen door beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal

De inkoop van eigen aandelen dan wel de uitgifte van aandelen door een onroerendezaakrechtspersoon kan een belastbaar feit vormen voor de overdrachtsbelasting. De staatssecretaris van Financiën keurde eerder al goed dat in bepaalde gevallen op verzoek een tegemoetkoming wordt verleend voor het bedrag van de verschuldigde overdrachtsbelasting. Een van de voorwaarden voor deze tegemoetkoming is dat de ingekochte aandelen worden ingetrokken. Een beleggingsmaatschappij die eigen aandelen inkoopt en kwalificeert als een onroerendezaakrechtspersoon kan in de praktijk geen gebruik maken van deze tegemoetkoming, omdat zij de ingekochte aandelen doorgaans niet (onmiddellijk) intrekt maar in portefeuille houdt voor latere heruitgifte. De staatssecretaris acht dit laatste ongewenst en heeft daarom in het besluit een goedkeuring opgenomen specifiek voor dergelijke beleggingsmaatschappijen, waarbij onder voorwaarden op verzoek een tegemoetkoming wordt verleend voor de verschuldigde overdrachtsbelasting.

Aan- en verkoop door rechtsvorm zonder rechtspersoonlijkheid

Bij (buitenlandse) rechtsvormen zonder rechtspersoonlijkheid (bijvoorbeeld een commanditaire vennootschap, fonds voor gemene rekening of een Duits Sondervermögen) is het mogelijk dat de beheerder/bewaarder geheel of ten dele voor rekening van de vennoten/deelnemers onroerende zaken verkrijgt of overdraagt, waardoor zich een splitsing voordoet tussen de juridische en economische eigendom van de onroerende zaak. De staatssecretaris keurt onder voorwaarden goed dat in deze situaties alleen overdrachtsbelasting wordt geheven over de verkrijging van de juridische eigendom en dat de heffing over de verkrijging van de economische eigendom achterwege blijft.

Alternatief koop- en leveringssysteem

In de notariële praktijk is een alternatief ontwikkeld voor het huidige koop- en leveringssysteem van onroerende zaken. Daarin stelt de notaris in één (notariële) akte de koopovereenkomst op met daarin ook de levering van de onroerende zaak onder een aantal opschortende voorwaarden. De belangrijkste hiervan is de betaling van de koopprijs, gevolgd door het opmaken en inschrijven van de akte van kwijting. De staatssecretaris geeft in het besluit aan dat op het moment van ondertekening van de koop- en leveringsakte nog geen overdrachtsbelasting is verschuldigd, omdat dan (nog) geen sprake is van de verkrijging van economische eigendom. De verkrijging voor de overdrachtsbelasting vindt plaats op het moment van ondertekening van de akte van kwijting, mits deze binnen twee weken na de opschortende voorwaarde van betaling van de koopprijs wordt opgemaakt. Anders kan er volgens de staatssecretaris alsnog sprake zijn van de verkrijging van economische eigendom.

Verkrijging economische eigendom in de overdrachtsbelasting niet in strijd met Europees recht

De verkrijging van de economische eigendom is een belastbaar feit waarover overdrachtsbelasting is verschuldigd. De Hoge Raad heeft op 11 juli 2014 geconcludeerd dat de verkrijging van de economische eigendom als belastbaar feit in de overdrachtsbelasting niet in strijd is met het Europees recht. Volgens de Hoge Raad is dit namelijk voldoende concreet in de wet opgenomen.

Bv die datacenter exploiteert is geen onroerendezaaklichaam in de zin van overdrachtsbelasting

Op 10 oktober 2014 besliste de Hoge Raad dat de inkoop van een eigen aandeel in een bv die twee datacenters exploiteert geen fictieve onroerende zaak is in de zin van de overdrachtsbelasting. Er is geen sprake van exploitatie van vastgoed. Heffing van overdrachtsbelasting ter zake van de verkrijging van de aandelen blijft daarom achterwege. De Hoge Raad volgt hiermee de uitspraak van Gerechtshof Arnhem‑Leeuwarden, dat oordeelde dat de terbeschikkingstelling van ruimte ondergeschikt is aan de andere door de bv aan haar cliënten verleende diensten, zoals de garantie van continue stroomvoorziening en het constant houden van de temperatuur en luchtvochtigheid in de datacenters.

Verruimde 36-maandstermijn voor maatstafvermindering overdrachtsbelasting tot 1 januari 2015

Indien vastgoed binnen zes maanden na de vorige verkrijging wordt verkregen, dan hoeft alleen overdrachtsbelasting te worden betaald over de waarde verminderd met het bedrag waarover bij de vorige verkrijging reeds overdrachtsbelasting of niet-aftrekbare btw was verschuldigd. Als anticrisismaatregel was de termijn van zes maanden tijdelijk verruimd naar 36 maanden, mits de vorige verkrijging plaatsvond tussen 31 augustus 2012 en 1 januari 2015. Voor aankopen op of na 1 januari 2015 geldt weer de gebruikelijke zesmaandstermijn. Indien u voornemens bent om vastgoed aan te kopen en (mogelijk) weer door te verkopen, kan het interessant zijn om het vastgoed aan te kopen en te verkrijgen voor 1 januari 2015 om nog gebruik te kunnen maken van de (verlengde) termijn van 36 maanden.

Verruimde 24-maandstermijn voor vrijstelling overdrachtsbelasting tot 1 januari 2015

De overdracht van vastgoed voor, op of uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikneming is belast met btw en in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De vrijstelling voor de overdrachtsbelasting is slechts van toepassing indien het ongebruikt vastgoed betreft of als het vastgoed nog niet langer dan twee jaar in gebruik is en de verkrijger de aan hem in rekening gebrachte btw niet in aftrek kan brengen. Deze voorwaarden hebben voor met name projectontwikkelaars die gerealiseerde projecten aan beleggers in verhuurde staat willen leveren nadelige gevolgen. Om die reden is van oudsher goedgekeurd dat ter zake van de verkrijging van vastgoed binnen zes maanden na de eerste ingebruikneming of de ingangsdatum van de verhuur ondanks dat de btw (deels) aftrekbaar is, toch de vrijstelling van overdrachtsbelasting kan worden toegepast. Deze goedkeuring staat ook wel bekend als de projectontwikkelaarsresolutie. Als anticrisismaatregel was de termijn van zes maanden verlengd naar 24 maanden. Per 1 januari 2015 wordt de verruimde termijn van 24 maanden weer teruggebracht naar zes maanden. Om voor het vinden van een koper gebruik te kunnen maken van een periode van 24 maanden in plaats van zes maanden, kan het interessant zijn om een voorgenomen ingebruikneming naar voren te halen en derhalve het pand voor 1 januari 2015 in gebruik te nemen door bijvoorbeeld een huurcontract in te laten gaan voor 1 januari 2015.

Herinvesteringsreserve

Fundamentele arresten over de herinvesteringsreserve

Op 23 mei 2014 heeft de Hoge Raad acht fundamentele arresten gewezen over een wijziging van belang in een vennootschap met een herinvesteringsreserve. Hoewel deze arresten betrekking hebben op jaren voor de aanscherping van de antimisbruikbepaling in artikel 12a Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (hierna: Wet Vpb; de bepaling tegen de handel in vennootschappen met een herinvesteringsreserve), kunnen daaruit belangrijke conclusies worden getrokken die ook voor de huidige praktijk van belang zijn. De belangrijkste conclusies uit de arresten zijn:

• Hoewel op basis van de letterlijke wettekst artikel 12a Wet Vpb niet van toepassing zou moeten zijn, kan sprake zijn van fraus legis indien in een voorkomend geval: - het belang in een vennootschap met een herinvesteringsreserve is gewijzigd; - voorafgaande aan die wijziging de aanwending vanuit materieel oogpunt heeft plaatsgevonden door de nieuwe houder van het belang;

sprake is van een samenstel van rechtshandelingen waarbij de tijdsvolgorde van die rechtshandelingen zo is ingericht dat het herinvesteringstijdstip juist voor de wijziging in het belang in die vennootschap heeft plaatsgevonden;

het doorslaggevende oogmerk van dit samenstel van rechtshandelingen het ontgaan van de wettelijke regeling van artikel 12a Wet Vpb is.

• Als een herinvesteringsreserve kan worden gevormd voor de boekwinst behaald met de vervreemding van onroerend goed, dan zijn de zogenoemde ruilarresten niet van toepassing. Er bestaat geen keuzemogelijkheid.
• Een herinvesteringsreserve wordt geacht te zijn gevormd op het moment waarop de vervreemdingswinst in aanmerking had moeten worden genomen zonder toepassing van de faciliteit en derhalve niet pas aan het einde van het boekjaar. Dit betekent dat bij een vervreemding van onroerend goed en herinvestering in onroerend goed in eenzelfde boekjaar een herinvesteringsreserve kan worden gevormd en kan worden aangewend.
• Wanneer vastgoed wordt aangekocht, mogen de aanschaffingskosten reeds worden geactiveerd vanaf het moment dat de verplichting tot de koop wordt aangegaan.
• Wanneer een belangenwijziging in een vennootschap die deel uitmaakt van een fiscale eenheid verplicht tot het laten vrijvallen van een herinvesteringsreserve, dient deze vrijval te worden verantwoord voor het moment van de belangenwijziging en de verbreking van de fiscale eenheid, en resulteert de vrijval in winst voor de fiscale eenheid.

Zorg voor een goede vastlegging van het herinvesteringsvoornemen

Om een herinvesteringsreserve te kunnen vormen, moet uiterlijk aan het einde van het boekjaar waarin het bedrijfsmiddel is vervreemd een herinvesteringsvoornemen aanwezig zijn bij de directie van de onderneming. Daarnaast moet met betrekking tot een reeds bestaande herinvesteringsreserve uiterlijk aan het einde van het boekjaar het herinvesteringsvoornemen aannemelijk worden gemaakt. Gebeurt dit niet, dan valt de herinvesteringsreserve in principe vrij in de belastbare winst. Belastingplichtigen die een herinvesteringsreserve wensen te behouden, doen er verstandig aan het herinvesteringsvoornemen goed te onderbouwen. Zowel schriftelijke documentatie als feitelijke omstandigheden kunnen hieraan bijdragen.

Benut de (in 2011 gevormde) herinvesteringsreserve tijdig

Om vrijval van de – in 2011 gevormde – herinvesteringsreserve te voorkomen, dient deze voor 1 januari 2015 te zijn benut. Het sluiten van een koopovereenkomst voor een afdoende vervangend object is daartoe al voldoende (zie ook hierboven). Indien de herinvesteringsreserve gedurende meerdere jaren is gevormd, kan slechts het in 2011 gevormde gedeelte vrijvallen in de belastbare winst.

Voorkom verliesverdamping

Het fiscale verlies over een boekjaar kan worden verrekend met de belastbare winst van het voorgaande boekjaar en de belastbare winsten van de negen volgende boekjaren. Een nog onbenut fiscaal verlies over 2005 ‘verdampt' per 1 januari 2015. Om verliesverdamping te voorkomen, kan het resultaat over 2014 wellicht worden verhoogd door kosten uit te stellen, voorzieningen te laten vrijvallen en stille reserves in bedrijfsmiddelen (bijvoorbeeld onroerend goed) te realiseren.

Belastingrente

Het rentetarief voor aanslagen vennootschapsbelasting over het belastingjaar 2012 en latere jaren is verhoogd. Voor de vennootschapsbelasting is de rente gelijk aan de wettelijke rente voor handelstransacties, met een minimum van 8%. De start van het rentetijdvak voor het belastingjaar 2014 is 1 juli 2015. Meijburg adviseert u tijdig (dat wil zeggen: voor 1 mei 2015) te verzoeken om een (nadere) voorlopige aanslag 2014 indien u verwacht over 2014 vennootschapsbelasting te moeten betalen.

Wanneer uw resultaat over 2014 achterblijft bij een eerdere prognose, kan uw voorlopige aanslag te hoog zijn vastgesteld. Meijburg raadt u dan aan om een verzoek in te dienen tot herziening van de voorlopige aanslag. In principe wordt geen belastingrente vergoed over terug te ontvangen vennootschapsbelasting.

Algemeen

Een kritische beoordeling van de WOZ-waarde blijft van groot belang. Niet alleen de onroerendezaakbelastingen en andere lokale heffingen zijn namelijk gekoppeld aan de WOZ-waarde van onroerend goed, maar ook de fiscale afschrijving voor de vennootschapsbelasting en recent de verhuurderheffing sluiten aan bij dit waardebegrip. Voor 2015 staan er voor de WOZ geen ingrijpende wetswijzigingen op het programma, maar er zijn wel enkele actuele ontwikkelingen.

Commercieel vastgoed

Bij commercieel vastgoed zoals kantoren en winkels is voor de WOZ-waardering de waarde in het economische verkeer in beginsel maatgevend, waarbij rekening dient te worden gehouden met de overdrachts- en verkrijgingsfictie. De overdrachtsfictie houdt in dat alle rechten (beperkte en persoonlijke) worden geacht in één hand te zijn, in één koop betrokken te zijn en daardoor de waardebepaling niet te beïnvloeden. In het kader van de WOZ heeft erfpacht dus geen waardedrukkend effect. De verkrijgingsfictie houdt in dat er wordt uitgegaan van een onroerende zaak die ontruimd in gebruik zou kunnen worden genomen. Bij de WOZ-waardering wordt dus geen rekening gehouden met het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van het pand. In april 2014 heeft de Hoge Raad onze uitleg van de ficties bevestigd, namelijk dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren, dan zouden de WOZ-waarden van identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, omdat het ene pand verhuurd is en het andere leegstaat. Meijburg constateert dat in de praktijk gemeenten bij de WOZ-waardering in onvoldoende mate rekening houden met de correctie van verhuurd naar leeg. Dit leidt – ook voor belastingjaar 2015 (waardepeildatum 1 januari 2014) – tot te hoge WOZ-waarden. Actie hiertegen is mogelijk door binnen zes weken na dagtekening van de beschikking bezwaar aan te tekenen.

Hotels

Voor het bepalen van de WOZ-waarden maken gemeenten veelvuldig gebruik van zogenoemde taxatiewijzers. Een taxatiewijzer is een handleiding voor het taxeren van een bepaalde categorie vastgoed. Recent is er ook een dergelijke handleiding beschikbaar gekomen voor de waardebepaling van hotels. Veel gemeenten zullen deze taxatiewijzer in het kader van de waardering voor belastingjaar 2015 voor het eerst gaan gebruiken. Meijburg heeft waargenomen dat voorgenomen WOZ-waarden van hotels onder toepassing van deze nieuwe richtlijn soms wel een 80%-stijging inhouden ten opzichte van de huidige getaxeerde waarde. Het is derhalve raadzaam om alert te zijn op de nieuwe WOZ-beschikking, deze kritisch te beoordelen en indien nodig tijdig actie te ondernemen.

Ziekenhuizen

De waardering van ziekenhuizen is een complexe aangelegenheid. Talloze variabelen spelen daarbij een rol. Over een aantal van deze variabelen lopen momenteel procedures bij de rechter. Het gaat hierbij bijvoorbeeld over toepassing van de werktuigenvrijstelling en de mate waarin technische afschrijving moet plaatsvinden op een ziekenhuisgebouw. De potentiële impact van de uitkomst van deze procedures op de WOZ-waarde van een ziekenhuis is groot: deze kan oplopen tot een waardeverschil van wel 40%.

Het is aan te bevelen om de WOZ-beschikking voor 2015 te laten beoordelen om vast te stellen of wellicht moet worden aangehaakt bij de lopende beroepsprocedures.

Industrieel vastgoed

Voor industrieel vastgoed is de werktuigenvrijstelling een belangrijk aspect bij het vaststellen van de WOZ‑waarde. In juli 2014 heeft de rechter uitspraak gedaan in een langlopende kwestie over de toepassing van de werktuigenvrijstelling op een complex in de Rotterdamse haven. De rechter kwam daarbij tot een beperktere uitleg dan in de praktijk werd toegepast. Dit kan ertoe leiden dat ook de taxaties van andere industriële complexen door gemeenten opnieuw zullen worden beoordeeld, met hogere WOZ-waarden als gevolg. Reden te meer om de komende WOZ-beschikking begin 2015 goed te (laten) controleren.

Woningwaarderingsstelsel

Het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem) voor huurwoningen wordt herzien. De locatie van een (sociale sector) woning is een waardebepalende factor die volgens het kabinet tot nu toe niet goed tot uitdrukking kwam in het stelsel. In de nieuwe systematiek komen de onderdelen woonomgeving, woonvorm en schaarstegebieden (‘Donnerpunten') te vervallen en worden ze vervangen door de WOZ-waarde per meter. Op deze onderdelen heeft men baat bij een hoge WOZ-waarde ter bepaling van de maximale huur. Het nieuwe stelsel wordt uitgewerkt door middel van een wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte en is naar verwachting per 1 juli 2015 van kracht.

Onroerendezaakbelastingen (OZB)

De OZB kennen geen gebruikersbelasting voor woningen, en voor panden waar wonen wordt gecombineerd met een andere functie (zoals zorg) biedt de wet een vermindering van de grondslag waarover gebruikersbelasting wordt geheven (de woondelenvrijstelling). Wat onder woningen wordt verstaan is doorgaans wel duidelijk, maar ook niet-verhuurde kantoorpanden die antikraak worden bewoond kunnen voor de OZB kwalificeren als woning, met aanzienlijke besparingen tot gevolg. De woondelenvrijstelling is vooral relevant bij zorginstellingen. De Hoge Raad heeft eind 2013 een aanmerkelijk ruimere uitleg aan de vrijstelling gegeven, waardoor delen van een object die in hoofdzaak eenzelfde functie hebben als vergelijkbare delen van een woning buiten de heffing blijven. Denk hierbij aan slaapkamers, woonkamers, sanitair, maar ook aan recreatieruimten en verkeersruimten. De praktijk wijst uit dat de vrijstelling kan oplopen tot wel 90%.

Verhuurderheffing

Met ingang van 1 januari 2013 wordt een heffing aan verhuurders van sociale woningen opgelegd, de verhuurderheffing. De voor 2013 eenvoudig opgezette verhuurderheffing is vanaf 2014 complexer geworden door de introductie van heffingsverminderingen en een groepsbenadering. Daarnaast zijn de financiële belangen sterk gegroeid, omdat het tarief voor 2014 ruim 25 keer hoger ligt dan dat voor 2013. Het tarief stijgt in 2015 verder. Belastingplichtig is degene die meer dan tien huurwoningen in de sociale sector heeft. Over de WOZ-waarde van deze woningen wordt de belasting berekend. Het is dus zinvol de WOZ-beschikking van de huurwoningen te (laten) controleren. Begin 2015 ontvangt u weer de nieuwe WOZ-beschikkingen. Bezwaar is mogelijk binnen zes weken na dagtekening van de beschikking.

Bedrijveninvesteringszones (BIZ)

De Eerste Kamer heeft half november 2014 de Wet op de bedrijveninvesteringszones aanvaard. Met het oprichten van een bedrijveninvesteringszone (BIZ) kunnen ondernemers op bedrijventerreinen en in winkelgebieden gezamenlijk gaan investeren om de omgeving veiliger en/of aantrekkelijker te maken. Het hiervoor benodigde geld komt binnen via een gemeentelijke belasting voor eigenaren en/of gebruikers van onroerend goed in een gebied: de BIZ-bijdrage. De uitvoering en heffing van de BIZ-bijdrage is zo veel mogelijk gelijkgetrokken met de Wet WOZ en de Gemeentewet (OZB). Hierna volgen enkele kenmerken van de BIZ-bijdrage:

• De heffingsmaatstaf is de WOZ-waarde.
• De belasting ziet alleen op de niet-woningen.
• Afhankelijk van de verordening kan de van de gebruiker te heffen BIZ-bijdrage bij een leegstand pand worden geheven van de eigenaar.
• De gemeentelijke verordening moet verder invulling geven aan de belasting (ook de tarieven).

De BIZ-bijdrage wordt waarschijnlijk geheven via de aanslag gemeentelijke belastingen. De beoogde inwerkingtreding is 1 januari 2015. Het gebruik van de WOZ-waarde neemt hierdoor verder toe en het belang om de waarde kritisch te (blijven) beoordelen wordt hiermee nog groter.

Eigen woning

Met betrekking tot de eigen woning verandert het een en ander in 2015:

• De periode waarin rente over een eventuele restschuld die overblijft na vervreemding van een eigen woning aftrekbaar is, wordt verlengd van tien naar vijftien jaar.
• Twee tijdelijke maatregelen ter bevordering van de doorstroming op de woningmarkt worden permanent. Dit betreft de verlenging van de termijn van de renteaftrek voor de schuld voor een leegstaande te koop staande voormalige eigen woning of een leegstaande toekomstige eigen woning van twee naar drie jaar. Verder blijft het mogelijk om opnieuw renteaftrek te krijgen op een schuld voor een woning die te koop staat en tijdelijk verhuurd is geweest.
• De renteaftrek voor de eigenwoningschuld bedraagt in 2015 maximaal 51%.
• In 2015 wordt het eigenwoningforfait voor woningen boven een bepaalde WOZ-waarde (in 2014 is dat € 1.040.000) verhoogd van 1,80% naar 2,05% voor het deel dat die WOZ-waarde overstijgt. Uiteindelijk zal dit 2,35% zijn in 2016.

Eigen woning

De verruimde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning wordt niet verlengd. Het is dus nog slechts tot 1 januari 2015 mogelijk om voor de eigen woning belastingvrij een schenking te ontvangen van maximaal € 100.000, van zowel familieleden als derden.

Bron: KPMG Meijburg

44